Denkmalgeschützte Gebäude

Sehr viele Menschen, die an ein schönes Wohnhaus für sich denken, haben dabei einen topmodernen Neubau vor dem inneren Auge. Ein Haus, das von Stilistik bis Technik vollends auf zeitgenössischem Niveau ist. Allerdings hegt nicht jeder diesen Traum. Für mache ist sogar das Gegenteil der Hort der Sehnsucht: Denkmalgeschützte Altbauten – und damit das Leben in einem Gebäude, das aus vielerlei Hinsicht interessant, wichtig, sogar profitabel sein kann.

Deutschland, einig Altbauland

Nicht zuletzt durch die Nullzinspolitik der EZB befeuert, wird in Deutschland seit einigen Jahren so stark gebaut, wie es zuletzt Anfang der 1990er der Fall war. Was allerdings das Durchschnittsalter aller Gebäude anbelangt, so haben selbst die 87.275 Einfamilienhäuser, die 2020 fertiggestellt wurden, bemerkenswert geringen Einfluss.

Beim Zensus 2011 gab es damals 18.922.618 Wohngebäude insgesamt – nicht weniger als 5.029.804 davon wurden jedoch vor 1950 errichtet. Immerhin 2.655.042 Gebäude wurden sogar vor 1919 fertiggestellt.

Damit kommt Deutschland auf eine bemerkenswerte Altbaudichte, die selbst heute, elf Jahre später, immer noch rund ein Viertel des ganzen Wohngebäudebestandes umfasst – Genaueres wird der Zensus 2022 verraten, der derzeit durchgeführt wird.

Nun ist zwar nicht jeder Altbau automatisch ein Denkmal. Sehr viele Baudenkmäler sind jedoch Altbauten. Und jährlich kommen mehr Menschen hinzu, die sich für ein derartiges Gebäude interessieren.

Denkmalschutz: Bedeutendes erhalten

Früher baute man bedeutend anders, als es heute der Fall ist. Das dürfe selbst völligen architektonischen Laien bekannt sein. Doch genügt dies, um ein Denkmal zu definieren? Beim Denkmalschutz geht es primär darum, Gebäude zu erhalten, die aus irgendeinem Grund besonders herausragend sind:

• Geschichtlich,
• künstlerisch,
• architektonisch,
• städtebaulich und/oder
• personenbezogen

All dies können Positionen sein, die ein Gebäude aus der Masse zeitgenössischer Häuser herausragen lassen. Es handelt sich also um Immobilien, die für das (bau-)kulturelle Erbe einer Kommune, Region, eines Bundeslandes oder gar Deutschlands stehen.

Doch wer definiert ein solches Denkmal? Zuständig dafür sind die jeweiligen Landesdenkmalschutzbehörden – meist eigene Landesämter, die sich in untergeordnete Behörden auf lokalem Gebiet aufteilen.

Diese Einrichtungen arbeiten sowohl in Eigeninitiative als auch auf Antrag. Sie erfassen, erforschen sowie schützen und teilweise pflegen Baudenkmäler in ihrem Einflussbereich. Vor allem letzteres kann und wird jedoch in der Praxis oftmals an die Besitzer ausgelagert – der Kostenaufwand, sämtliche denkmalgeschützten Gebäude zu unterhalten (oder überhaupt erst in einen erhaltenswerten Zustand zu versetzen), überschreitet die Budgetierung dieser Behörden bei weitem. Allein beispielsweise in Nordrhein-Westfalen existieren rund 82.000 denkmalgeschützte Gebäude.

Limits und Vorgaben für den Schutz

Wer in Deutschland ein Gebäude besitzt, der darf darin und daran alles tun, was ihm das jeweilige Landesbaurecht im Allgemeinen und der lokal gültige Bebauungsplan im Speziellen gestatten – und das ist sehr vieles.

Viele Altbauten unterliegen einer ebensolchen Freiheit. Heißt in der Praxis: Wer ein solches Gebäude erwirbt, kann es so umfassend modernisieren, bis nur noch die Unterlagen des Katasteramtes auf sein Alter hindeuten und vielleicht sogar optisch kaum noch etwas an das ursprüngliche Gebäude erinnert.

Aus denkmalschützender Sicht ist eine derartige Freiheit natürlich katastrophal. Besteht doch das enorme Risiko, alles, was ein solches Haus besonders macht, unwiderruflich zu zerstören. In der Praxis bedeutet die Arbeit der Denkmalschutzbehörden deshalb oftmals einen Wettlauf gegen die Zeit: Schützenswerte Gebäude oder -teile finden und diese möglichst rasch mit verschiedenen Auflagen versehen, die eine zu tiefgreifende Änderung verunmöglichen.

Was genau dies umfasst, unterscheidet sich von Immobilie zu Immobilie. Mitunter kann nur eine bauhistorisch bedeutende Fassade zum Denkmal erkoren werden. Ebenso wäre es aber möglich, das gesamte Gebäude als Denkmal zu definieren. Immer werden derartige Positionen im Grundbuch festgelegt – und der Schutz muss durch die Besitzer geduldet werden (PDF); selbst wenn er gegen ihre Interessen geht. Diesbezüglich können die Vorgaben folgendermaßen aussehen:

• Generelles Verbot, bestimmte definierte Bereiche auf eine Weise abzuändern, durch die sie sich in Material und Anmutung vom Originalzustand unterscheiden.
• Vorgaben, nachträglich erfolgte Änderungen (etwa ein Blendmauerwerk vor einer historisch bedeutenden Fassade) zu entfernen.
• Zwang, sämtliche Änderungen am Haus (gegebenenfalls nur des Äußeren) zuvor durch die zuständige untere Denkmalbehörde genehmigen zu lassen.

Tatsächlich könnte eine Behörde sogar eine Erhaltungspflicht zur Auflage machen. Bei diesem (bezogen auf die Gesamtheit aller Baudenkmäler) eher seltenen Mittel wird der Besitzer also verpflichtet, die Immobilie in einem allgemein guten Zustand zu erhalten. Durch dieses ambivalent gesehene, vieldiskutierte Verfahren soll einem Verfall durch Leerstand entgegengewirkt werden – eine leider teilweise gewählte Umgehung der Denkmalschutzauflagen „durch die Hintertür“.

In der Praxis muss jedoch eines festgestellt werden: Jedes Baudenkmal unterliegt einem maßgeschneiderten Schutz. Was bei einer Immobilie durch die Behörde untersagt wird, kann bei der anderen gestattet sein.

Baudenkmäler: Steigende Attraktivität mit gutem Grund

Das Denkmalschutzrecht kann einem Besitzer sehr viele Freiheiten nehmen und stattdessen Auflagen machen – sogar gegen seinen Willen. Angesichts dessen mag es für manche fragwürdig sein, warum es überhaupt erstrebenswert sein sollte, ein solches Gebäude zu erwerben.

Tatsächlich spricht jedoch die Realität eine andere Sprache: Viele Besitzer solcher Gebäude bekommen andauernd Kaufanfragen; Immobilien, die auf den Markt gelangen, wechseln oftmals binnen weniger Stunden den Besitzer. Es ist nicht einmal schwierig, das nötige Kapital zu bekommen. Sofern nicht reguläre Banken als Kapitalgeber auftreten, sind privat agierende Geber für spezielle Projekte oft schnell dazu bereit, Mezzanine-Kapital beizusteuern – wichtig vor allem bei der gewerblichen Entwicklung von denkmalgeschützten Immobilien.

Die Gründe dafür sind einleuchtend:

1. Denkmäler sind immer – und vor allem durch staatlich bestellte Experten bescheinigt – Gebäude, die durch ihre Geschichte, architektonische Besonderheiten oder andere Faktoren aus der Masse herausragen.
2. Insbesondere bei denkmalgeschützten Altbauten ergibt sich die Möglichkeit, ein Wohnen zu genießen, wie es heute selten geworden ist – zudem durch die Behörde bestens betreut, wodurch besonders interessierte Besitzer auf einfachem Weg an Informationen, Bezugsquellen usw. gelangen.
3. Baudenkmäler sind weitgehend entkoppelt von den steten Strömungen auf dem Immobilienmarkt. Durch ihre nachgewiesene Bedeutung kennt ihr Wert bei völlig normaler Erhaltung nur einen Weg: den nach oben. Dadurch sind diese Gebäude eine noch bessere Anlageform, als es Immobilien sowieso sind.
4. Teils finden sich Denkmäler in Lagen, in denen es äußerst teuer bis gänzlich unmöglich ist, auf andere Weise an Immobilien zu kommen – beispielsweise in historischen Stadtkernen.
5. Je mehr Sanierungsbedarf die Immobilie bei Erwerb hat, desto mehr kann steuerlich über die AfA-Tabellen abgeschrieben werden. In den ersten zwölf Jahren können volle 100 Prozent aller Sanierungskosten abgeschrieben werden. Sogar wenn die Immobilie selbstbewohnt wird, sind es noch 90 Prozent. Ferner kann der Anschaffungswert geltend gemacht werden. Für ab 1925 errichtete Bauten 2,0 Prozent, für ältere Gebäude sogar 2,5 Prozent.
6. Es gibt in Deutschland zahlreiche Sonderprogramme, mit denen Sanierung und Erhalt von Baudenkmälern gefördert werden. Hier agiert unter anderem die Deutsche Stiftung Denkmalschutz, auch die KfW spielt eine bedeutende Rolle. Zudem existieren weitere staatliche Programme auf verschiedenen Ebenen. All das sind Gelder, die außerhalb des Denkmalschutzes nicht zu bekommen sind.

All diese Positionen sorgen dafür, dass ein beinahe beliebiges denkmalgeschütztes Gebäude eine hochattraktive Investition sein kann – ganz gleich, ob die Besitzer diese Leidenschaft teilen und darin leben möchten, oder ob sie es lediglich als gute Möglichkeit sehen, Geldanlage zu betreiben.

Übrigens: Die oft kolportierte Ansicht, wonach Baudenkmäler durch ihre Besitzer (wenigstens an einigen Tagen im Jahr) für Besucher geöffnet werden müssen, ist falsch. Diesbezüglich haben Denkmalbesitzer dieselben Reche wie jeder andere Immobilienbesitzer.

Was es allerdings gibt, ist der „Tag des offenen Denkmals“, zu dem sich Besitzer freiwillig anmelden können, um ihre Immobilie an diesem bundesweiten Aktionstag der Öffentlichkeit zugänglich zu machen. Darüber hinaus steht es natürlich jedem frei, dieses Gebäude im Nebenerwerb durch Besichtigungsmöglichkeiten zu monetarisieren – das alles geschieht jedoch ausschließlich freiwillig.

Wohnen im Besonderen – das die Nachteile überwiegt

Wer ein Baudenkmal besitzt, der hat natürlich nicht nur Vorteile. Eine von vielen Herausforderungen besteht bereits in der vielfach auftretenden Sucharbeit: Je älter das Gebäude, desto herausfordernder ist es in einer Zeit des Fachkräftemangels, überhaupt Baufirmen und Fachleute zu finden, sie sich mit den Besonderheiten alter Baustile und -techniken auskennen.

Ein Haus je nach Vorgabe zudem nicht auf ein wenigstens halbwegs zeitgemäßes energetisches Niveau bringen zu können, kann ebenfalls zehrend sein. Und über allem steht die Notwendigkeit, selbst lapidar anmutende Änderungen zuvor von der Denkmalschutzbehörde genehmigen zu lassen.

Fraglos, derartige Gebäude sind nichts für jeden Typ Immobilienbesitzer. Wer sich allerdings für derartig kostbare Bausubstanz interessiert, der wird die Nachteile nicht als so schwerwiegend empfinden. Der Besitz von Baudenkmälern ist eben in jeder Hinsicht etwas Besonderes, das sich von zeitgenössischen Bauten unterscheidet.